Investimenti per oltre 9 miliardi nel real estate in Italia nel 2021, 70% transazioni da estero (Coima)

Sono tre le condizioni che si sono avverate in Italia "che ci rendono ottimisti sul futuro: un Governo che ci invidiano nel resto del mondo, risorse in arrivo dal Pnrr e come mai prima una visione comune da parte degli investitori istituzionali", tale per cui sono "in aumento gli investimenti, soprattutto italiani, che vogliono contribuire al rilancio del paese. Parte da questa premessa Gabriele Bonfiglioli, Chief Investment Officer di Coima, in occasione del X Real Estate Forum, per tracciare un quadro ottimistico sul futuro. Innanzitutto gli investimenti: "ci aspettiamo che quest'anno si chiuda sopra i volumi dello scorso anno, quindi sopra i 9 miliardi con un terzo trimestre allineato al livello del 2020, ma con differenze importanti tra i settori sia a livello di domanda sia a livello di prezzo. Ci sono alcuni che stanno andando molto bene: la logistica, il residenziale e gli uffici. Sugli uffici si assiste a un calo che però verrà colmato nell'ultimo trimestre, dal momento che - ricorda - ci sono due transazioni sopra il miliardo che si stranno chiudendo in questo trimestre". In generale, la contrazione negli uffici "è dovuta alla carenza cronica di un prodotto di qualità in Italia e così gli investitori non trovano dove investire". In ogni caso, un "dato positivo" è che la provenienza del capitale "continua a essere internazionale. L'Italia rimane paese molto appetibile per investitori stranieri: circa il 70% delle transazioni sono state chiuse da stranieri e il 30% da italiani". Ma dove si focalizzano gli investimenti?

"Gli investitori continuano a cercare immobili a reddito, in buona posizione e ristrutturati", spiega Bonfiglioli, che fa notare come non sia una sorpresa che "i tassi di rendimento a Milano siano addirittura al di sotto del 3%; anche a Roma stanno scendendo". Un esempio? "Palazzo Mancini, operazione che verrà chiusa tra la fine di quest'anno e l'inizio del prossimo e che sarà quartier generale di Gucci in via del Corso: sarà la transazione record a Roma nei prossimi mesi, per la quale ci aspettiamo un rendimento sotto il 3,5%". C'è sempre però l'altro lato della medaglia, e cioè che "se tutti vanno sul reddito, è un momento interessante per quelle asset class o per quei prodotti con profilo di rischio maggiore, poiché si amplia lo spread e dunque diventano più interessanti.Oggi fare un progetto value added di sviluppo ad esempio di uffici, dà un premio sul rendimento fino a 200 punti base rispetto al prime. Se c'è un capitale paziente che può aspettare, conviene di più investire nel lungo termine e realizzare un prodotto che oggi non c'è, piuttosto che pagarlo al massimo storico del mercato" il suggerimento di Bonfiglioli.

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, va detto che le imprese nel 2020 avevano di molto ridotto le ricerche di immobili. Ora, invece, "si è ripartiti molto bene sia a Milano e sia a Roma con +40% a Milano in termini di volumi di transazioni di locazioni e +50% a Roma. La cosa importante - nota l'esperto - è che i canoni hanno tenuto e in qualche caso sono cresicuti, soprattutto per gli immobili di qualità. Certe zone continuano ad essere attrattive, ad attrarre consuttori, come nel caso di Porta Nuova" cita ad esempio, ricordando Just Eat che si è trasferita proprio lì, ma anche zone upcoming. Ad esempio Symbiosis nella zona dello Scalo di Porta Romana che ha accolto Lvmh e Moncler che qui ha trasferito  40mila metri quadri. Anche a Roma un edificio di qualità e ristrutturato attrae la domanda. Un esempio? L'immobile di Palazzo Marignoni dove c'è Apple, ma anche in Piazza Indipendenza con la sede di Kpmg e Credito Fondiario".

Un mercato, quello degli uffici, che va monitorato, dal momento che in termini di utilizzo degli spazi di lavoro si è tornati quasi ai livelli pre-Covid. E questo ce lo dice l'indice di mobilità che pubblica costantemente Google utilizzando le conessioni dei telefoni. Non stupisce vi sia "un trend di ritorno delle aziende inufficio. Alcune aziende internazionali italiane e anche aziende molto innovative, come Google, tendono a limitare i giorni in smart working a due a settimana. "Queste considerazioni sono in linea con i risultati del nostro sondaggi su 38 corporate che rappresentano oltre 30mila dipendenti. Essi confermano la tendenza ad adottare il lavoro da remoto una media di due giorni a settimana e andare incrementare gli spazi comuni e collaborativi. C'è anche un'attesa di riduzione degli spazi tra il 5 e il 10%, ma andando a scegliere soluzioni e ubicazioni migliori". Ma "nel mercato italiano questi edifici non ci sono: lo stock di uffici di qualità a Milano è il 12% e a Roma il 6%. C'è uno spazio enorme - chiosa Bonfiglioli - per potere realizzare edifici che rispondano a che a queste esigenze".

Anche il residenziale è ripartito: "in termini di volumi le transazioni sono aumentate del 40%, mentre i prezzi non sono aumentati molto rispetto al 2010. A Milano +10% sul 2010, a Roma sono calati del 25%. Quindi le opportunità di Roma a livello di stock e rigenerazione urbana sono ancora più forti perché ha prezzi molto più bassi rispetto ad altre zone d'Italia e l'Italia ha prezzi ancora più bassi rispetto ad altri Paesi europei". Il tema del residenziale, inoltre, "sarà sempre più importante negli investimenti istituzionali perché si tratta della tipica potezione dall'inflazione. Non è un caso che istituzioni inglesi abbiano dichiarato piani di acquisto, come i Lloyds che vogliono acquistare oltre 30mila appartamenti nei prossimi anni". Con la conseguenza che anche "il mercato delle locazioni sarà rilevante nei prossimi anni. E la propensione a optare per la locazione è già molto più alta della media italiana nelle grandi città. Vedremo una crescita nei prossimi anni".

Ultimo aspetto, la logistica che per l'Italia è fondamentale: dal Mediterraneo al nord Europa, al corridoio Est-Ovest. Un tema che ha a che fare con la competitività a livello Paese, ma anche con l'opportunità offerta dal Pnrr che è destina 32 miliardi al rinnovo della rete infrastrutturale. Ciò che manca anche in questo caso, o è carente, sono gli immobili di grado A nella logistica. "In Italia, rispetto alla media europea, siamo sotto il 50% per disponibilità, ma vedremo moltissimi investimenti: operatori opportunistici stanno comperando immobili logistici a reddito, proprio per il premio che garantisce l'Italia rispetto al resto d'Europa. Sono 125 punti base rispetto alla Germania, dove si è intorno al 3%".

E Coima, dal canto suo, è stata particolarmente attiva: "abbiamo acquistato per oltre 2 miliardi di euro di transazioni e abbiamo raccolto oltre 1 miliardo di euro, di cui oltre 400 milioni per il fondo Esg ". Quest'ultimo si sta avviando a superare i 500 milioni di raccolta.