Life sciences e data center, le nuove frontiere degli investimenti in real estate

Life sciences e data center, le nuove frontiere del real estate. Non sono gli unici ambiti di interesse degli investitori, ma entrano a buon diritto per la prima volta nei trend di investimento. Sui quali, d'altra parte, è intervenuta la pandemia, accelerandone alcuni, modificandone altri. Dall'Emerging Trends in Real Estate 2021, report dedicato all'Europa che nasce dal confronto con i protagonisti dell'intera filiera e redatto da PwC in collaborazione con Uli, emerge innanzitutto, come dato di sintesi macro, che l'emergenza sanitaria ha spinto verso una maggiore unione i paesi all'interno del Vecchio Continente. "Stiamo tutti vivendo le medesime difficoltà e anche le misure che vengono messe in campo dai governi si assomigliano" evidenzia a Luxury&Finance Lia Turri, Partner e Real Estate Leader PwC Italia, sottolineando che tutto questo ha evidentemente anche una ricaduta sugli investimenti nel settore del real estate. “Il messaggio che emerge in modo forte è che il Covid è stato un acceleratore di trend che erano in atto e ci ha catapultati in avanti di 5-10 anni”. Quello che è difficile capire è quali tendenze saranno in qualche misura stabili e quali, passata la pandemia, cambieranno. “I trend che ci si aspetta più stabili sono quelli relativi al lavoro da remoto, al remote working o home working, concetti diversi dallo smart working e più rispondenti alla realtà. La stima è che ci sarà più remote working rispetto al passato e più utilizzo dell'online” e questo è un dato che impatta evidentemente il real estate. Il settore immobiliare “come asset class, continua ad essere interessante, soprattutto in un mondo con tassi di interesse bassi; da questo punto di vista continua a essere considerata un porto sicuro perché consente di generare reddito e, a scadenza, eventualmente arrivare a realizzare profitto dal suo apprezzamento”.

Il concetto di ‘porto sicuro’ era già emerso ai tempi della crisi finanziaria, dopo il 2008, quando gli investitori hanno cercato core asset, in location appetibili, a reddito: questi continuano a essere interessanti. Quello che invece “viene messo un po' in discussione è il paradigma relativo – avverte Turri - al fatto che il reddito da real estate, soprattutto se conseguenza di locazioni, sia reddito certo. I proprietari devono iniziare a instaurare una relazione diversa con l’affittuario che deve andare oltre una mera valutazione della capacità di incassare. Deve entrare maggiormente nelle logiche operative di chi affitta il suo bene e diventare una sorta di partner nella gestione dell'attività. Deve attivare una relazione migliore, garantirsi uno scambio di informazioni ed entrare nelle logiche di business”.

Per quanto riguarda le transazioni, il report evidenzia che rispetto agli anni passati sono la metà. “Le città tedesche sempre considerate investimento sicuro hanno ulteriormente guadagnato interesse da parte dell’investitore, anche per come è stata gestita la pandemia da parte della Germania” sottolinea l’esperta, che mostra come ci sia un duplice aspetto che viene considerato: una minore incertezza dal punto di vista economico, grazie ai razionali dell’economia tedesca, e una gestione della pandemia migliore”. Londra e Parigi restano sempre alte nell’interesse soprattutto “per quanto riguarda gli investimenti a lungo termine, essendo considerati mercati abbastanza liquidi”. In effetti, la gran parte dei volumi continua a concentrarsi soprattutto sulle due città dove, se si vuole vendere un asset, si trova sempre qualcuno pronto ad acquistarlo. Londra, in particolare, è considerata interessante in questa fase “perché ci si aspetta che, tenuto conto degli effetti della Brexit, ci possano essere opportunità di investimento, magari un po' a sconto, che avranno comunque modo di riprendersi in futuro. Anche Milano resta nel radar degli investitori, così sotto certi aspetti anche Roma. “Milano viene vista come una città nordica, per differenze che la contraddistinguono dal resto del paese. Alcuni investitori però pensano che Roma potrà in futuro generare delle buone opportunità”.

Altro tema importante è la capacità delle città di essere poli di attrazione per i servizi che offrono e che non necessariamente si possono trovare nei centri più piccoli. “Quello che è importante dal punto di vista degli investitori è la connettività all'interno delle città, intesa dal punto di vista dei trasporti” tiene a sottolineare Turri che ricorda come “un investitore ci ha risposto che tra i criteri che considera i fini dell'investimento è che le città siano inclusive, che abbiano uno stile di vita cosmopolita e che investano in infrastrutture, oltre a garantire sempre un maggior numero di residenze”. Che è un po’ come dire ‘investo in una città perché è viva e offre qualcosa in più rispetto ad altre’. “Come la Berlino di 10, 15 anni fa, che doveva ancora svilupparsi, ma si vedeva già allora che stava crescendo”.

Uno dei temi dirimenti nel futuro, anche nel settore del real estate, sarà quello sanitario, tanto che entra per la prima volta nella Top Ten dei trend di investimento. “Un asset class su cui investire e con sanità intendendo le realtà ospedaliere, le Rsa e i centri di ricerca, di produzione di farmaci e medicine. Anche perché indubbiamente assistiamo a una forte domanda da questo punto di vista: basti pensare anche solo ai luoghi per la produzione dei vaccini”. Senza considerare lo stoccaggio e le modalità di trasporto. E la logistica è al primo posto nei trend di investimento. Anche “per tutta una serie di considerazioni che vanno al di là dell'online e delle consegne che genera. C'è un tema di reshoring delle attività produttive e maggiore attenzione a tutto ciò che è locale e ‘a portate di mano’” osserva Turri. La seconda asset class è rappresentata dai “data center, soprattutto con l’accelerazione che ha avuto il digital”; terza “life sciences, un trend partito negli Usa che sta acquistando importanza anche a livello europeo".

Mantiene la sua importanza il residenziale, perché dà reddito anche se l’attenzione degli investitori risulta in leggero calo. Altro tema quello legato all’ospitalità. Lo stop ai viaggi e al turismo ha avuto un impatto enorme sul settore. Si sono viste e si vedranno operazioni di consolidamento, “soprattutto in Italia, dove ci sono molte realtà ancora a conduzione familiare. Possiamo attenderci operazioni e nuove opportunità”, in attesa che il turismo riparta e che gli hotel tornino a essere utilizzati facendo ripartire il comparto. Tra i temi che “stanno avendo più impatto che in passato, quelli legati ai criteri Esg, alla sostenibilità e anche al social impact. Mentre fino a poco tempo fa si pensava che un prodotto sostenibile fosse ‘nice to have’ ora – conclude Turri – abbiamo compreso che è un obbligo più ampio”